Asistencia jurídica en compraventa de viviendas

El sector inmobiliario español ha sufrido un gran crecimiento en los últimos años, siendo uno de los principales mercados de inversión para extranjeros.

Debido al aumento de la demanda y la importancia de este sector y con el objetivo de asistir a nuestra clientela internacional, en Matiz Abogados Valencia contamos con un departamento creado ad hoc para prestar acompañar a nuestros clientes en todo el proceso de adquisición de una vivienda en España.

Del mismo modo, la formación internacional de nuestros abogados permite proponer un servicio de asistencia legal integral a ciudadanos comunitarios.

Nuestro equipo acompaña a sus clientes en todas las etapas de la adquisición, y concretamente:

  • Obtención del NIE
  • Recopilación y análisis de la documentación relativa al inmueble en venta
  • Redacción, negociación y firma del contrato de arras
  • Firma del contrato de compraventa ante notario
  • Inscripción en el registro de la propiedad
  • Pago de los impuestos y tasas correspondientes

Acompañamiento en la obtención del NIE

El primer requisito para comprar una casa en España es solicitar un NIE (Número de Identidad de Extranjeros), que servirá para identificarse en el contrato de compra-venta y para pagar los impuestos correspondientes.

Para ciudadanos de la Unión Europea, hay dos tipos de NIE disponibles:

  • El número NIE temporal, para aquellos ciudadanos que no quieren vivir en España.
  • El NIE de residente para ciudadanos que quieran permanecer en el país a largo plazo.

Para ciudadanos no comunitarios:

  • Se puede solicitar el número de NIE de residente si es residente en el país (si reside en el país más de 183 días al año).
  • NIE de no residente. Este documento se puede solicitar el NIE en una comisaría de Policía en España o en la embajada española del país de residencia del comprador.

Revisión y análisis de la documentación relativa al inmueble en venta

Es necesario comprobar que la propiedad pertenece al vendedor y que está libre de cargas administrativas o hipotecas. Esta se puede llevar a cabo solicitando un informe en el Registro de la Propiedad.

¿Qué es la Nota Simple Informativa?

La nota simple informativa es un documento que se solicita en el Registro de la Propiedad, se puede solicitar presencialmente en cualquier Oficina del Registro o a través de la Web www.registradores.org. Contiene información sobre la situación jurídica en la que se encuentra un determinado bien inmueble, como puede ser una vivienda.

A través de ésta, por ejemplo, podremos saber si quién nos vende una vivienda es realmente su propietario, si está hipotecada o si recae sobre ella algún tipo de embargo. Concretamente, la información que contiene una Nota Simple Informativa es la siguiente:

Descripción de la finca

Naturaleza de la finca (si es una vivienda, y en este caso, si tiene algún tipo de protección pública), su localización, superficie construida y útil, polígono, parcela y Referencia Catastral, así como la división horizontal.

Titularidades

El nombre del titular/es y la forma de la titularidad, así como la participación de la finca con posibles portales o trasteros.

Cargas

Información relativa a hipotecas y otras posibles cargas que existan sobre la finca. Una vez transmitida la propiedad, las cargas también se transmiten a los nuevos propietarios

Firma del contrato de arras

Además, antes de firmar ante notario la escritura pública se firma habitualmente un contrato previo, denominado contrato de arras, el cual no es obligatorio.

Este precontrato entre comprador y vendedor tiene la finalidad de formalizar la operación entre ambas partes: el comprador muestra su clara intención de adquirir el inmueble, y el vendedor de vender.

En el contrato de arras mencionará el precio de la compraventa, de qué forma será pagado y la existencia de arras.

No obstante, este documento, a diferencia de la escritura pública, no puede usarse para la inscripción al registro de propiedad en España.

Firma el contrato de compra-venta

La escritura de compraventa es un documento público otorgado ante notario. Esta escritura debe precisar una serie de puntos, como la identidad de los intervinientes, su capacidad, la descripción del bien, la existencia de cargas, el precio de venta y las modalidades de pago.

La firma de la compraventa ante notario permite la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad.

En España, habitualmente es el comprador quien elige el notario, pues será él quien pague sus honorarios.

Antes de firmar, el vendedor deberá haber entregado una serie de documentos, entre los que se incluye, el certificado de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, un justificante de pago de impuestos (IBI) y, en su caso, un certificado de deudas de la comunidad de propietarios de estar al día de los pagos.

En cuanto al pago del precio, la fórmula mejor aceptada para efectuarlo es un cheque bancario nominativo. Éste será emitido por la banca española a nombre del vendedor para llevarlo el día de la firma a la notaría. Este sistema es mejor que la transferencia, pues se pagará al vendedor en el momento de la firma y no antes o después.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

¿Qué gastos lleva aparejados la compra de una vivienda?

La compra de una vivienda, con independencia de su régimen de uso, lleva aparejados una serie de gastos que se reflejan, por ejemplo, en la obligación al pago de unos determinados impuestos. Además, hay que sumarle otros gastos tales como: tasación, aranceles notariales y registrales, y los de gestión, en su caso.

Comprador de una vivienda de primera mano o de primera entrega

Ha de hacer frente a dos impuestos al adquirir el inmueble:

  • Impuesto sobre el valor añadido (IVA). Se aplica el tipo reducido del 10% al precio de venta.
  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD). En este caso, el comprador abona la segunda modalidad, el AJD. Los tipos de este gravamen dependen de cada comunidad autónoma al tratarse de un impuesto cedido. La base imponible es el precio de venta.

Comprador de una vivienda de segunda mano

En esta ocasión cambia el impuesto. Ha de abonar el ITP y AJD solo en la modalidad de impuesto sobre transmisiones onerosas (TPO). Los tipos de este dependen, asimismo, de la comunidad autónoma donde se localiza el inmueble.

¿Quién gestiona el pago de los impuestos?

El pago de los impuestos, la obtención de los impresos de autoliquidación, el cálculo de la cuota, el ingreso de su importe y la presentación del impreso con el pago hecho en la oficina de la Administración Tributaria podrá ser realizado por el comprador, interesado o persona que este designe. En cualquier caso, como comprador debe tener en cuenta que:

1

El lugar donde se presenta el impreso de autoliquidación de los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (segunda mano) y Actos Jurídicos Documentados (vivienda nueva) es la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma respectiva o, en su caso, la Oficina Liquidadora de Distrito a cargo de Registradores de la Propiedad.

2

El pago de los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados debe realizarse en el plazo de 30 días hábiles, a contar desde la fecha que se otorga la escritura o en el plazo que tenga establecido la Comunidad Autónoma competente. Los retrasos conllevan recargos.

3

El pago de los referidos impuestos es imprescindible para que se lleve a cabo la inscripción formal en el Registro de la Propiedad.

Contacto

Matiz Abogados París

14 rue Séguier
75006 París
Francia

T: 0033 184 889 905

 

Matiz Abogados Valencia

Calle Marqués de dos Aguas, 5 – 2 -3a
46002 Valencia
España

T/F: 0034 963 528 520
F: 0034 963 524 280
M: 0034 660 311 330

 

E: info@matiz-abogados.com